Saturday, February 15, 2014

Asunnonostoa amerikkalaisittain

Asunnonvälittäjä kertoi päättämistään kaupoista, joissa kolmen miljoonan dollarin kauppasumma siirtyi taskusta toiseen käteisenä. Lainoja ei tarvittu, kun ammattiurheilija pisti palkkarahat tiskiin. Nyt mä en puhu tällaisista tapauksista. Ihan vaan tavallisista, joissa pitää pankin kanssa neuvotella lainoista. 

Ensimmäisen kodin osto reilu kymmenen vuotta sitten oli kivuton toimenpide. Lainaneuvottelijalle vain palkkakuitit muutamalta kuukaudelta ja siinäpä se melkein olikin. Elettiin aikoja ennen kuin markkinat ylikuumenivat. Siinä vaiheessa oli tärkeää, että lainanottajalla itsellään oli tolkku päässä kuinka kireälle haluaa taloutensa vetää. Lainarahaa sai helposti. Pari kolme vuotta myöhemmin talojen hinnat olivat huipussaan ja lainat huikeita. 


Kun uusi ehdokas kodiksemme löytyi täytyi hankkia pankilta paperi alustavasti hyväksytystä lainasta (pre-qualification). Myyjä ei aloittanut neuvotteluja edes ennen sitä. Paperi ei kuitenkaan paljoa paina. Sen antaa yleensä ensimmäinen lainan käsittelijä, the loan officer, niillä etukäteistiedoilla jotka hänellä ovat (hlötunnus, ajokortti, ennakonpidätystiedot parilta vuodelta, palkkakuitti, pankkitilien tositteet kolmelta kuukaudelta, tositteet lainoista, luottokorttiveloista jne.). Näiden tietojen varassa laaditaan kaksi dokumenttia, jotka ovat lainan etukäteisluonnoksia, A Good Faith Estimate ja Truth in Lending. 

Jos vihreä valo syttyy ja kohde kiinnostaa, niin tarjouksen talosta voi tehdä. Yleensä kaupan toteutumisen ehdoksi laitetaan, että lainan saanti onnistuu. Jos ei onnistu, niin tarjouksen tekijälle ei suuren suuria sanktioita lankea. Alkaa varsinainen lainaprosessi.

Esikäsittelijä pistää paperit seuraavalle käsittelijälle, the loan processor. Tämä käsittelijä hankkii lisätietoa: talo arvioidaan, luottotiedot tarkastetaan. Nykyisin meininki on aika villiä. Ystäväni uudelleen lainoitti talonsa lainan ja häneltä oli kysytty minne pankkitililtä hävisi reilu tuhat dollaria. Ostin sohvan kuului vastaus. Välittäjämme taas kertoi tapauksesta, jossa lainan hakijaan otettiin yhteyttä kun hakija nosti pankkitililtään sata dollaria. Miksi ja mihin on nostettu rahat kysyttiin. Vastaus oli kuulemma ollut lyhyt ja ytimekäs: ne ovat omia rahojani ja käytän ne miten haluan. 

Tässä vaiheessa multa meinasi mennä usko. Ensinnäkin kaksi eri lainaporrasta eivät kauheasti tuntuneet juttelevan keskenään. Kaikki paperit piti toimittaa uudelleen. Kaikki mahdollinen tutkittiin. Prosessoijalla oli aikaa soittaa ja kysyä mm. miten olemme hoitaneet asukasyhdistyksen maksut vuosittain. Sähkö-, kaasu- ja vesilaitoksiin oltiin yhteydessä. Mies tuli aina iltaisin töistä kotiin ja ei kun sähköpostittamaan samoja lippuja ja lappuja ties kuinka monennen kerran. Epätoivoissani jo kysyin, että haluaisikohan pankki myös tarkistaa alusvaatteemme... 

Näihin kahteen ensimmäiseen steppiin saatiin aikaa kulumaan nelisen viikkoa. Dokumenttien lähettäminen oli lähes päivittäistä viikonloppuja lukuunottamatta. Etsin jo netistä tietoa siitä, miten muilla lainanhakijoilla asiat ovat edenneet. Huomasin, että pääsemme aika vähällä. Suurin ongelma oli, että samat paperit ja selvitykset piti lähettää useampaan kertaan. Jotkut kolmeen neljäänkin otteeseen. 


Vaikka vihreä valo syttyi kerta toisensa jälkeen laina ei ollut varma ennen kuin se päätyi lainan hyväksyjän, the underwriter, pöydälle ja allekirjoittamaksi. Meillä siirtyi kauppakirjojen allekirjoitus päivällä, kun allekirjoittaja ei saanut paperitöitään kuntoon määrätyksi päiväksi. Toki asia harmitti, mutta harvinaista se ei ole ollenkaan. Alussa mainitsemani kolmen miljoonan kauppa myöhästyi kolmella viikolla määräajasta, vaikka kauppa tehtiin käteisellä. Useamman viikonkin viivytykset ovat yleisiä. Lainapaperit allekirjoitetaan asuntolainoihin (mortgage) erikoistuneissa lakiasiaintoimistoissa. 

Myös lainan allekirjottaja halusi vielä tarkistaa yksityiskohtia ja jälleen kerran samat dokumentit ja selvitykset toimitettiin hänelle. Lainoituksen kolme eri porrasta näyttivät työskentelevän kaikki omia aikojaan, tietoa jakamatta. Viimeinen puserrus kesti sitten vielä reilun viikon. Kaiken kaikkiaan pääsimme muuttamaan kuuden viikon kuluttua siitä, kun kävimme taloa ensimmäisen kerran katsomassa. Välittäjän mielestä ihan hippulat vinkuen toteutunut kauppa.

Luottotietojen tarkastukseen ei kannata antaa lupaa kuin tosimielellä liikkeellä ollessaan. Mun luottopisteytys, credit score, putosi tästä hyvästä useamman kymmenen pistettä. Tällaisen "hard inquiry" vaatii yleensä asianomaisen luvan ja sen poistuminen tiedoista kestää kaksi vuotta. Omat luottotietonsa voi tarkastaa kolmelta eri yritykseltä ilmaiseksi kerran vuodessa. USA:ssa asuville vinkkaan myös Credit Karma -palvelun (klik klik), joka pitää hyvin ajantasalla omista luottotiedoista ja antaa käytännön vinkkejä, miten pisteytystä saa  ylöspäin.  

Nykyisin lainansaantiin tarvitaan n. 3-20 % käsiraha (yleisimmin kai tuo 20%), kahden vuoden työsuhde, hyvät luottotiedot (luottopisteytys yli 660), kuukausiansiot, jotka ovat vähintään kaksi kertaa suuremmat kuin lainanlyhennykseen käytetty raha. Luottotietojen pisteytys vaikuttaa olennaisesti myös lainan korkoon. 

Tästä kaavasta varmaan löytyy poikkeuksia ja sovelluksia. Tämä ei ole missään nimessä ainoa totuus, mutta hyvin yleinen tapa toimia kuitenkin. 

Onko suomalainen lainoitus jo käynyt yhtä kimurantiksi? Itse olen ostanut ja myynyt asunnon 90-luvulla ja olipa mahdottoman helppo homma. 

Kuvissa meidän sisääntulo ja ylempiin kerroksiin menevät portaat. 




25 comments:

  1. No johan on kimuranttia touhua - ei ihan yhtä mutkaista ole vielä täällä onneksi; viime kesänä, kun ostettiin pojalle opiskeliasunto (ja mulle eläketurva;), niin näyttöiltana tehtiin tarjous, se hyväksyttiin seuraavana päivänä, pankissa käytiin pari päivää sen jälkeen tekemässä kauppakirjat ja avaimet saatiin samantien. Remontti alkoi seuraavalla viikolla. Ja se sitten kestikin - Isäntä kun teki itse;)
    Ja ouh-jee - äänestetty on;)

    ReplyDelete
    Replies
    1. Se remonttihan se tuskaisin vaihe on. Mutta onpas hienoa, että remontti reiska löytyy omasta takaa.

      Olen kyllä ollut ihan ällikällä lyöty siitä, miten monivaiheista ja aikaavievää lainan järjestäminen on. Musta meidän tapauksessa kesti ja kesti. Välittäjä onnitteli nopeista kaupoista... Meidän lainoittaja on vielä yksi suurimmista pankeista. Tosin viime aikoina sieltä on laitettu väkeä ulos juuri lainapuolelta.

      Delete
  2. Kuulostaa tosi hankalalta systeemiltä. Ekaan talomme saimme takaajan ja saimme lainan nopeasti, seuraavaan se talo kävi takaukseksi ja kesäasuntoa ostaessa soitin pankkiin ja sieltä sanottiin heti, että tehkää tarjous, saatte lainan. Näin Handelsbankenissa :)

    ReplyDelete
  3. Näin minäkin muistan. Ja kaikki asiat Suomessa hoitui välittäjän kautta suunnilleen. Ei tarvinnut erikseen mennä jonkun lakimiehen luokse kirjoittelemaan kauppakirjoja ja lainapapereita. Mutta on tällä varmasti työllistävä vaikutus. Jokainen asianosainen pistää taskuunsa muutaman satasen.

    ReplyDelete
  4. No huh huh :) Meillä se ei vaadi kuin pari käyntiä pankissa... Oikeastaan hyvin kivutonta kuin vertaa tuohon :D

    ReplyDelete
    Replies
    1. Muistan kanssa, että taisin käydä pankissa kerran Suomessa ollessani. Silloinkin sitten kysyin, että saisiko lainakorkoa vähän alemmaksi kun ollaan oltu saman pankin asiakkaita sukupolvesta toiseen. Ja niin se korko tippui :)

      Delete
  5. Kuulostaapa aika hankalalta tuollainen systeemi.
    Meilläkin on mennyt kivuttomasti kaikkien talojen ostot ja nyt viimeisempänä (lapsille) osakkeen ostaminen oli kaikista helpoin! (Soitin autosta pankkiin ja lupasivat lainan ja eikun tarjousta tekemään). Tosin olen ymmärtänyt,että nyt on lainan saaminen kiristynyt täälläkin ja vaaditaan enemmän omarahoitusta siihenkin.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Meillekin pre-qualification tuli tosi nopeasti, alle päivässä. Mutta kun se ei oikein vielä mitään meinaa. Onpahan lappu myyjälle, että nämä ihmiset nyt voi ottaa jollain tapaa tosissaan.

      Kyllähän Suomen systeemi on helpompi. Siellä ei tarvitse olla kahta kiinteistönvälittäjääkään kuten meillä. Sekä ostajalla että myyjällä on oma välittäjä.

      Delete
  6. Ai hurjaa! Mutta toi luottokelpoisuuden pisteytys kuulostaa mielenkiintoiselta! Käytäntö sopis varmaan tänne Suomeenkin :) Eteisaula näyttää avaralta, rakastan noita pariovia sisääntulossa!

    Onnittelut kakkoskierroksesta! Klikkailenpa itseni seuraavaksi sinne. Happy Sunday!

    ReplyDelete
    Replies
    1. Me ihastuttiin flow-tunnelmiin, jotka jatkuvat tuosta ovelta aina family roomin puolelle ja deckin ikkunohin.

      Luottopisteytyksessä on omat hyvätkin puolensa. Esimerkiksi pisteet saa aika nopsasti ylöspäin, kun ottaa riittävän määrän luottokortteja ja käyttää niitä. Niin hassua kuin se onkin, niin luottokorttien käyttö ja lainanotto parantavat luottokelpoisuutta.

      Kiitos, Sally! Oletpas kultainen.

      Delete
  7. Aika nopeaa toimintaa! Meillä meni 7,5 kuukautta, mutta me ollaankin alieneita ja meikäläinen täysin luottokelvoton (tässä maassa). Eka talo meni 3,5 kuukauden jälkeen puihin ja toista väännettiin 4 kuukautta. Ei ollut ihan nautinnollista aikaa, kun samalla huoli vuokrakämpästä (kallis), etkä asiaan voi mitenkään itse vaikuttaa. Mutta nyt ollaan onnellisia talon omistajia!

    ReplyDelete
  8. Ja minua ihmetytti vielä se, että jouduin rustaamaan nimeni noin 25(!) kertaa papereihin, vaikka siis olen täysin raha-asioiden ulkopuolella, enkä saa pankista edes luottokorttia. (Ja mulla on sotu ja työlupa, mutten saa tehdä alani töitä, vielä.)

    ReplyDelete
    Replies
    1. Joku sanoi, että on melkein parempi että on vähän huonommat luottotiedot kuin ei luottotietoja ollenkaan.

      Kyllähän lainaruljanssi on aikamoista kynsien pureskelua. Musta oli erityisen ikävää, kun meidän välittäjän piti sitten ilmoittaa ostajan välittäjälle että ei päästäkään sovittuna päivänä allekirjoittamaan niitä papereita. Ja siinähän saa tosissaa raapustaa nimensä paperiin aika monta kertaa. Olo oli melkein kuin filmitähdellä :)

      Delete
  9. Kaunis tuo teidän sisääntuloaulanne:) Aika paljon prosesseja tuon talonhankinnan kanssa.mutta minä muistan kun halusimme vuokrata asunnon Brooklynissä eräästä kerrostalosta ja faxilla tuli toosi pitkä lista täynnä kysymyksiä,joihin piti vastata.Ja kyse oli vain lyhyen tähtäimen vuokra-asunnosta...

    ReplyDelete
    Replies
    1. Oih! Ja vähänkin fiksummat paikat haluavat vähintään vuoden vuokrasopimuksken. Tai sitten vuokra on älyttömän kallis. Ja ne listat on kyllä kuin rokkistarojen raiderit takahuoneessa...

      Delete
  10. Muutama vuosi sitten lainan saaminen oli ihan helppoa vaikka minä olin kotiäitinä ja vauva oli juuri syntynyt. Miehen keskivertotuloilla saatiin normaali asuntolaina ilman ongelmia. Omakotitaloa jossain vaiheessa mietittiin ja pankista lupailivat melkein 300 tuhannen lainaa. Huh, ei sentään kantti kestäisi sellaisia lainoja! :)

    Nyt kuuluu tiukentuneen lainojen saanti. Juuri tuttava kertoi että olisivat tarvinneet 3kk lyhennysvapaata niin eivät saaneet vaikka aina ovat ajallaan maksaneet lainat ja aiemmin ei ole ollut lyhennysvapaita ollenkaan.

    Meillä tämän kodin kanssa kävi kaikki nopsaan. Oltiin siihen asti asuttu vuokralla, katselin satunnaisesti tarjontaa ja yks pv ehdotin miehelle asuntolainan kyselemistä. Laitettiin pankin sivujen kautta hakemus ja samana päivänä pankkineuvoja soitti että lupaavat lainan! Katselin ja löysin tämän, ihastuin heti. Näyttö olisi ollut sunnuntaina, sovimme yksityisnäytön seuraavalle päivälle. Kävimme, rakastuimme ja samana iltana teimme tarjouksen :) Taisi olla 2 viikkoa kun teimme kaupat ja siitä 2 viikkoa niin pääsimme muuttamaan.

    Ja tämä tuntuu edelleen ainoalta oikealta kodilta <3 Omakotitalosta joskus haaveilen mutta terveydentilani takia asumme mieluummin lähellä sairaalaa ja vieläpä niin että miehen ei tarvitse olla yksin vastuussa pihatöistä (minä kun en niitä kykenisi tekemään) vaan kiinteistöhuolto hoitaa.

    Leppis

    ReplyDelete
    Replies
    1. Onpas kyllä kurjaa jos lyhennysvapaata ei saa. Varsinkin, jos pitkä ja hyvinhoidettu pankkisuhde.

      Meillä muuten oli sama juttu. Kävimme perjantaina yhdessä katsomassa talon. Mies oli käynyt jo aikaisemmin. Äkkiä perjantai-iltana väsäsimme ostotarjouksen ja se hyväksyttiin lauantaina. Sunnuntaina olisi ollut näyttö. Mä en ymmärtänyt tällaista taktiikkaa, mutta mies totesi että parempi ettei muut pääse katselemaan. Varsinkin kun kohde ei ollut myyntikuvissa ihan parhaimmillaan :)

      On kyllä mukava fiilis, kun koti on mieluisa. Edellisestä kodistamme tykkäsin kovasti. Mutta sille ei voinut mitään, että tila kävi ahtaaksi. Nyt ei tarvitse ensimmäisenä miettiä tavaroiden järjestelyä ja siivoamista kun vieraita tekisi mieli kutsua. Voi sitten stressata muista asioista :)

      Delete
  11. Aikamoinen hommeli on sen asunnon omaan nimiin saaminen! Tokkapa se enään haittaa, teillä on upea koti....ja siisti! Raput ja lattia kiilsi puhtautta, iloahan vain silmille oli, mua vähän nolottaa kun katon omaa huusholliani...hih....!!!!

    Mulla oli aikoinaan ulkomailla työsuhdeasunto niin säästyin näiltä asioilta. Suomessa on mulla ollut helppoa kun olen antanut valitysfirman asiat hoitaa.
    Unkarissa jo oli paljon töitä, mutta siinäkin oli tuttu tuomari joka sen hoiti, otti oikein haasteeksi, että toimiko uusi laki joka tuli siellä voimaan v,1998 Olimme ekat ulkomaalaiset jotka saivat luvan omistaa oman asunnon, sanoi pormestari joka allekirjoitti sen luvan. Siskoni nimissä se on ja hänhän ne asiat silloin järjesti ja hoitaa edelleenkin.....;)

    ReplyDelete
    Replies
    1. Olette olleet sitten ihan uranuurtajia! Wau. Olisi kiva joskus kuulla miten päädyitte Unkariin.

      Kyllähän suomalainen asunnonvälittäjä osaa ja tekee hyvin paljon. Ei tarvita ylimääräisiä lakimiehen palveluita ja ainakin omana aikanani taisi olla yhteydessä pankkiinkin. Ainakin välittäjällä oli niin hyvät suhteet, että hoiteli homman jos toisen vähän kuin siinä samalla.

      Delete
    2. Yksinkertaisesti vastaan, asunto oltava siellä missä työkin!
      Siihen aikaan ja oikeestaan nytkin sieltä saa melko edullisesti ostaa oman asunnon.
      Hyvät puolet siinä nykyäänkin on, kun lennot (2.5/h) ovat lyhyitä ja aika edullisia on lentoliputkin, eläkeläinenkin raaskii tätä Suomen ja Unkarin väliä lennellä. Ei tarvi matkatavaroita kuljettaa mukana........
      Budapest on keskellä Euroopaa niin helppo lähteen sieltä minne vain!
      Mulla ei ole minkaanlaisia tunnesiteitä sinne saatikka jotain kaipuuta, silloin vain olosuhteet sen tarjosi....;)
      Pikkuhiljaa tekee jo mieli hotelliin täyshoitoon ja johonkin toiseen maahan...ei sillä tykkään kyllä olla aika paljon täällä Suomessa, vaan kun täälläkin joutuu siivoomaan, pyykäämään ja ruokaa laittamaan, tässäpä vasta pulma.....mutta kaikenhan voi muuttaa, heti kun sen päätän.....;))

      Delete
    3. No niinhän se tietty on.

      Olen käynyt, mutta en muistanut lentomatkan olevan noin lyhyt! Siis sehän on lyhyempi kuin junalla Helsingistä Jyväskylään. Olen aina kyllä vähän kadehtinut niitä matkalaisia, jotka voivat siirtyä paikasta toiseen pelkkä käsilaukku matkassaan. Olisi kiva kokeilla joskus sellaista matkailua :)

      Mullekin täysihoito kelpaisi. Meillä jos sellaisen meinaa saada, niin ei auta kuin itse ryhtyä asialle. Ja hoitaa vielä muutkin :) Mä olen nykyään tällainen yhden naisen ruoka- ja kuljetuspalvelu. Myös ruuankuljestuspalvelu :)

      Delete
  12. Kun me ostimme talon jokin aika sitten, niin prosessi oli aika kivuton ja nopea. Vaikeinta oli sen sopivan talon löytäminen :), mutta kun se löytyi niin jokseenkin tasan kuukausi meni kun saatiin talon avaimet käteen. Lainan saamisessa ei ollut ongelmaa, sanoivat vaan, että your credit is beautiful. Tämä on meidän ensimmäinen omistusasunto, aikaisempaa kokemusta ei ole asuntokaupoista täällä. Minulle jäi sellainen kuva, että lainaa saa helposti, vaikka yleinen käsitys on, että asuntolaina saattaa olla tiukassa nykyään. En tiedä miten se todellisuudessa oikein on, ja onko osavaltiokohtaisia eroja lainan saamisessa ja käytännöissä miten asiat hoidetaan.

    no name

    ReplyDelete
  13. Voi kuinka kiva, että kokemus oli hyvä! Kieltämättä se etsiminen voi olla vähän hankalaa. Toisaalta ei ainakaan ole puutetta tarjonnasta. Meidän cul de sacissä tuli juuri myyntiin talo ja mies sanoi, että mentäiskö katsomaan. Mua ei huvittaisi alkaa taa pakata ja purkaa. Talo olisi kyllä aika ihana ja tontti huikea. Hintakin on kohtuullinen ottaen huomioon markkinatilanne. Ja talossa olisi sauna valmiiksi :) Muuttomatka olisi kyllä lyhyt. Lasten kanssa kantamalla melkein saataisiin mööpelit liikkeelle, muuttoautoakaan ei tarvittaisi tällä kertaa... Joo, tää on niin karua, kun aina tulla tupsahtaa helmiä vastaan. Tosin olemme uuteen kotiimme tyytyväisiä ja taisi miehellä olla vähän kieli poskessa.

    ReplyDelete
  14. Hei, olipa mielenkiintoinen kirjoitus, kuin omasta elämästä :) Ostimme ekan talomme Amerikassa viime kesänä ja olipa aikamoinen mankeli, minkä läpi mentiin ennen kuin päästiin muuttamaan. Olisi ollut kiva lukea tämä juttu silloin. Hetkittäin oli kovin kafkamainen olo kun samoja papereita toimiteltiin uudestaan ja uudestaan. Loppujen lopuksi meidän prosessi meni nopeasti kun kesti 'vain' viisi viikkoa vaikka ollaan täysin ulkomaalaisia.
    Oli stressaavat viisi viikkoa kun Suomen matka läheni ja kauppakirjat olisi pitänyt saada tehtyä jotta pääsee kantamaan tavarat vanhasta asunnosta uuteen ennen reissua. Mutta onnistui, ja aika kultaa muistot tässäkin asiassa. Nyt vain nautitaan omassa talossa :)

    ReplyDelete
    Replies
    1. Kuvasitpas hyvin, ihan kafkalaista meininkiä :) Eikö tunnu uskomattomalta, että joku lappu tai selvitys pitää lähettää aina vain uudelleen ja uudelleen. Jos en itse olisi googlaillut muiden kokomuksia olisin ajatellut, että meissä on jotain vikaa. Kuitenkin kaikki oli kunnossa. Mulla oli vähän vaikeuksia alkaa pakata vanhaa kotia, kun missään vaiheessa ei tullut sellaista viestiä että onneksi olkoon, laina on selvä. Piti vain itse uskoa, että kaikki toimii ja asiat on kunnossa vaikka viimeiseen saakka piti papereita toimittaa.

      Kyllähän siinä tuli funtsineeksi, että voisivat vähän enemmän panostaa asiakaspalveluun. Kuitenkin uuden kodin osto on hauska ja iloinen asia. Mutta loppu hyvin, kaikki hyvin.

      Delete